政府工作报告中关于房地产的表述，历来被行业视为楼市走向的风向标。

但今年关于房地产的表述，非常简短，仅仅81个字。

即“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”。

之前被热议的房地产税、公积金改革等话题，竟然没有提到；包括以往多次出现的“长效机制”，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等方针，也没有被再次强调。

受新冠疫情的影响，第一季度GDP同比下降6.8%。因此地产行业曾有预期，国家会不会再度依赖房地产“救市”？

2020年前四个月，各地频频放松调控政策，比如，降低首付、放松限购等，不过曝光没多久就被撤回。

现在来看，有些问题就很明了：

第一、“房住不炒”的总基调没有变，稳定房地产市场依然是最重要的政策导向。

第二、“因城施策”再度被提及，体现出各地域在后续地产调控中可能将拥有更宽松的空间。

第三、国家遏制房价过快上涨的决心亦没有改变，但也意在鼓励各地平衡房地产和宏观经济的关系。

另外，还有一个间接的信号，很重要，报告称稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于2019年。这意味着2020年的资金面较往年将更加宽松。

而房地产又是资金密集型行业，理论上应该是利好房地产。但在此前的很多楼市调控中，政策又屡屡筑坝拦截，不让资金流向房地产，而是实体经济。

所以，房地产的大走势，就是两个字：要稳。

那在目前“住房不炒”的基调下，现实的市场情况又是如何的呢？

5月18日，国家统计局发布最新《4月全国70城房地产统计数据》，在今年第一季度经历了疫情的影响之后，70个大中城市房地产市场价格竟然延续微涨态势：

 

4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同；

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点；

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点。

从数量上来看，上涨的城市多达50个，相比3月份的38个，有明显增加的现象；从涨幅来看，市场延续了微涨态势，除去深圳、南京、唐山等几个特殊之外，总体较为稳定，没有出现大涨。

经历过疫情影响之后，房价还能不跌反涨，能反映的一个现象就是，购房者的需求很旺盛。尽管经济大环境不好，大家买房的热情一点没减。

所以，未来房价到底会涨还是会降，两个直接重要的影响就是供应关系和老百姓的购房意愿。

从供需关系来看，目前市场住房是远远供大于求。

全中国究竟有多少套房产？其实目前还没有特别准备的统计数据。总人口近14亿人，按照每个家庭4口人居住一套来算，大约是3.4亿套，其实还有很多家庭不止一套房，所以，房子的实际数量肯定比这个数还要多。

要检验中国房子的空置率，目前市场上有两种比较认可的方法：

一是，西南财经大学最新发布的《2019中国家庭财富健康报告》表明，我国每个家庭住房资产占比高达77%，而金融资产占比只有23%。同时由于房地产超强的造富能力，投机炒房盛行，人均住房已经1.1套，空置房高达6500万套。

二是，很多城市的主要小区房子根本没人住。基本上一个小区在晚上上亮灯的不到一半，少的只有三分之一，尤其是一些旅游城市，空置率很严重。

 

显而易见，中国现在存量房肯定早已供过于求。

对于这个问题，香港就率先实行了空置税。前段时间喊着“要实行空置税、房产税”的声音也是此起彼伏，虽然喊了那么久但还是没有实行起来，不过很难排除，未来几年内房产税它不会落地。它会迫使部分空置房源流向市场，大幅度缓解市场紧张的矛盾。

然而，虽然供大于求，市场价格却依然能稳中增长，国人买房的热情也是丝毫不减。

据深圳贝壳研究院数据显示，3月全市新房网签4224套，环比增长153.8%。4月份，深圳二手房成交量环比大涨66.3%，创下近4年来的新高。

上海也是如此。

4月13日，上海顶级豪宅碧云尊邸的别墅开卖，总价最高8000万元。抢购者大清早就排起长龙。甚至，还有人为了插队抢房，打了起来，开盘秒光，还有200多个千万级客户揣着钱却买不到房。

广州五一黄金周，千万级别豪宅销量比去年大增75%，仅次于“烈火烹油”的2016年。很多销售反映，由于买房的人太多，很多时候和客户签合同都没坐的地方。

还有很多地方，五一假期房子销售火爆：

南京5天卖了1788套；

苏州卖房同比增长89.3%；

济南成交量是去年同期的2.2倍；

北京新房成交量同比增长4.85倍......

为什么中国人如此热衷买房？

房子除了作为居住地之外还被当成“财富”，囤房投资是一本万利生意，这是多年来深入人心的理念。至少过去十年是这样的，买房成就了大批人的发财梦。

这也造就了人们“买涨不买跌”的心理，哪里的房子涨的越是厉害买的人就越多，因为人们想的是这个时候买到就等于赚到；相反，在房价下行期大家都“不约而同”选择观望。

所以，即使偶遇经济不好，也依然削减不了国人抢房的热情。

但是这样下去，持有多套房的人除了要面对收入、购房者减少外，每月房贷、物业花费无疑让囤房者压力山大，随时都有可能“梦断”房地产。

过去，不断上涨的房价给炒房者创造低买高卖的机会，但是现在，炒房者再想靠这个“财神爷”发财，显然已经不太现实了。

据有关经济学家研究，只要一套房成本和折旧价格加起来达到6%，房价涨幅如果低于这个数字，那么多套房持有者就将亏本，在中小城市想要将这些房产转手变现会很困难。

显然，大部分城市房价涨幅在现阶段都不可能达到专家说的6%。过去5年来，不少城市房价涨幅过高甚至透支了老百姓未来购房力，要让房价涨是件很单纯的事，但是让高房价暴涨之后还能保证有更多接盘者是最难的。

事实上，中国人口目前已经快进入老龄化，大量人口集中在50后、60后、70后，而从80后开始，到90后、00后，由于长期实行计划生育，再加上高房价压的年轻人越来越不想结婚生子，未来年轻人口数量会越来越少。

2016年中国放开二胎政策后，到2017年出生人口达1723万，而到2019年底出生人口只有1100万，不到二年的时间内出生人口就降了600万。

这意味着，将来国内的年轻人群体数量越来越少。那些囤积再多房产的人，恐怕将来会遇到手握房产而卖不出去的尴尬。

所以，在目前“住房不炒”的大环境下，炒房就是作死。

那么，现阶段买房应该如何布局？买哪里的好？什么时候买合适？

第一，刚需自住房可以随时上车。

2020年是安全期，总体上不会大涨或大跌，如果是刚需自住，建议凑够首付就可以买了。

首套住房不用把大把精力花在判断房价上面，有条件就买。如果经济条件不是很充分，建议选择房贷支出不超过家庭收入三分之一的房子。因为今年可能很长一段时间的经济环境比较低迷，个人收入可能面临不太稳定的风险。

选择区域时，可以附带考虑房子的附加属性。比如学位、户口、信用等。

第二，投资房大赚的可能性极低。

相比于刚需自住，投资房就得谨慎为之了。因为那种随便买房就能造富的时代已经过去了。未来的房地产，价值投资和资产配置是关键，长期持有是核心。

第三，至于炒房，几乎不可能，不作就不会死。

当然如果涉及到具体的城市，具体的房子，细节还得具体分析。

但总体上，我们可以总结出这几条定律：

宏观来看，未来房价上涨速度，新一线和强二线城市>一线城市>三四五线城市。

优先选择人口净流入高、小孩出生量高的城市，例如深圳、成都、重庆、南京等等，一座城市，有了人口，就有未来。

微观来看，一座城市里，学区房、地铁房、核心区和周边新建的科技新区房，依然是首选。

价格来看，总体上不会再大涨，短时期内也不太可能大跌。

价值来看，住宅>商住公寓（loft）>写字楼>商铺。

房子既是一个家，也是一处住所，还是一种金融资产，买卖需慎重，且买且珍惜。